【案情简介】

临沂某小区的业主与临沂市某置业有限公司（以下简称开发商）签订《商品房预售合同》，合同第八条约定开发商应当在2012年6月至2012年10月间，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。同时合同第十五条约定开发商应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要开发商提供的资料报登记机关备案。但是开发商没有按照约定日期交付符合法定条件和约定条件的商品房。也没有如约提供办理产权登记所需材料。业主作为买受人多次要求开发商按照法律规定和合同约定支付违约金，都被开发商无理拒绝。无奈的业主委托山东三禾律师事务所李全利律师，按照合同约定向临沂市仲裁委提起仲裁，请求仲裁委判令开发商向业主支付延期交房违约金和迟延办证违约金，并承担仲裁费用。

【承办经过】

本律师详细询问了业主开发商违约的事情，指导业主搜集开发商违约的证据，如购房合同、和首付款收据及在银行贷款的证明。庭审中，开发商作为被申请人辩称，一、业主和开发商签订的《商品房预售合同》虽然成立但是没有生效。因为签订合同时该合同的标的物还没有建设，现在正在建设，还没有取得产权，根据合同法有关规定，对没有取得所有权的商品无权订立买卖合同。二、业主未完成缴清房款的义务。业主是按揭交款，所以申请人业主已交齐房款的陈述是不对的。三、被申请人开发商迟延验收房屋，系政府原因造成，被申请人不应承担违约责任。在施工过程中，有许多工程都做了变更，还有政府要求外墙变更。被申请人就城市基础设施配套费于2012年10月25日已向政府财政局缴纳，住宅小区设施配套费也已缴纳，至今配套设施没有跟上，是政府原因而非被申请人原因造成迟延验收房屋，按照合同被申请人没有违约，不应承担责任。四、根据合同被申请人没有违约，房屋已于2013年四五月份已经交付，至于合格与否，不是个人决定的，申请人已经领取钥匙入住，实际上控制房屋了，也就证明房屋已经交付使用。申请人主张的违约和办理房产证违约，合同上并没有明确约定，第一是该商品房验收合格并没说交付房屋；第二是将资料交房产登记部门备案不是办理产权证。因此，不存在被申请人违约的问题，请求依法驳回申请人业主的仲裁请求。

【承办结果】

庭审查明业主与开发商签订了《商品房预售合同》，合同对开发商迟延交房和延期办证的违约责任作出了明确约定，业主在订立合同后，向开发商支付了首付款，其余房款通过银行按揭贷款支付。2013年四五月份业主陆续按开房商的要求签署了房屋验收交接单，业主收到了所购房屋的钥匙。经仲裁庭审理认为：申请人与被申请人签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同。被申请人以签订合同时该合同的标的物还没有建设为由，主张合同成立但没有生效。仲裁庭认为，该商品房预售已获主管部门许可，被申请人请求确认合同成立但不生效，无法律依据，仲裁庭不予支持。

被申请人提交的房屋交接验收单显示，申请人已经对房屋进行验收，且已拿到房屋钥匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，视为房屋交付使用，申请人主张房屋没有交付，与法律规定不符。合同约定，出卖人应当在2012年6月份前交付房屋，而被申请人于2013年4月份交付房屋，已经构成违约。被申请人以政府配套设施没有跟上，导致迟延验收房屋，属于不可抗力无法交房的主张无法律依据，仲裁庭不予支持，被申请人应当承担迟延交房违约责任。被申请人没有证据证明已经按照合同约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，导致申请人不能在规定期限内取得房地产权属证书，已构成违约，被申请人应当承担违约责任。

申请人要求按照合同法第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条、十八条的规定将逾期办证的违约金按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因申请人和被申请人对于未能按照约定期限内交付房屋、办理出房产证的违约责任已经做了明确约定，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，申请人要求对合同约定的违约金作出调整，依法不予支持。

根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国仲裁法》第三十九条、第五十一条之规定，裁决如下：

被申请人临沂某置业有限公司向申请人支付迟延交房违约金共计15250.7元，迟延办证违约金407元。二、驳回申请人其他仲裁请求。三、仲裁费用由被申请人临沂某置业有限公司负担。

【律师点评】

买房是困扰着多数老百姓的问题，是基本的民生问题，房价贵，买房难，好不容易买套房子，还会面临一系列和开发商之间的问题，如房屋质量问题和开发商能不能如约交房、能不能及时办证。本案中某小区的业主虽然仲裁胜诉，但是本律师认为该仲裁结果还是不尽如人意。首先，本案中的《商品房预售合同》是开发商单方提供的格式合同，合同中延期交房违约金和迟延办证违约金约定数额过低，这大大降低了开发商的违约成本太低，不能更好地切实维护购房业主的利益，不能有效的惩治开发商的不诚信违约行为。其次，开发商法律规定和合同约定交付商品房，而是通过强制业主签署房屋验收交接单，否则不给业主钥匙，不让业主装修入住，将未经验收合格的商品房交付给买受人，这既有违法律规定，又违反合同约定，开发商交付的房产存在一系列质量问题，开发商的行为严重损害了业主的利益，更践踏了法律的尊严。

本律师建议，老百姓在买房时要选择有实力的开发商建造的楼房，可以尽量避免一些纠纷。另外，一旦出现了本案中类似的纠纷，及时咨询律师或者直接委托律师，通过法律途径切实维护自身的合法权益。